Sanierung oder Abriss & Neubau? Wann sich welche Entscheidung wirklich lohnt

Diese Frage stellt sich früher oder später fast jeder Bauherr mit einem Bestandsgebäude:

Sanieren oder abreißen und neu bauen?

Emotional hängt man oft am Haus. Wirtschaftlich sieht die Rechnung manchmal ganz anders aus.
Das Problem: Viele Entscheidungen werden aus dem Bauch heraus getroffen – ohne die richtigen Kriterien zu vergleichen.

In diesem Artikel bekommst du eine klare, strukturierte Entscheidungshilfe, ohne Schönrechnerei.

Die wichtigste Erkenntnis vorab

Es geht nicht um:

• „Alt vs. Neu“
• „Nachhaltig vs. Abrissbirne“
• „Früher war alles besser“

Sondern um:

• Baukörper
• Substanz
• Kosten pro erreichbarem Energiestandard
• langfristige Betriebskosten
• Flexibilität für die nächsten 30–40 Jahre

Wann sich eine Sanierung lohnt

Eine Sanierung ist meist sinnvoll, wenn mehrere der folgenden Punkte zutreffen:

1️⃣ Die Bausubstanz ist gut

• tragende Wände intakt
• keine gravierenden Feuchteprobleme
• kein massiver Schädlingsbefall
• Fundament in Ordnung

👉 Faustregel:
Wenn Statik, Keller und Dachstuhl gesund sind, spricht viel für Sanierung.

2️⃣ Grundriss & Geschosshöhen passen

• ausreichende Raumhöhen
• tragende Wände sinnvoll positioniert
• Erweiterungen möglich (Anbau, Aufstockung)

Wenn du den Grundriss nur moderat anpassen musst, sparst du enorme Kosten.

3️⃣ Das Haus lässt sich energetisch sinnvoll verbessern

• Dämmung der Hülle technisch machbar
• Fenster tauschbar
• Heizsystem erneuerbar (z. B. Wärmepumpe realistisch)

➡️ Wichtig:
Nicht jedes Haus muss EH40 erreichen – aber EH70/EH55 sollte erreichbar sein, sonst wird der Betrieb teuer.

4️⃣ Sanierungskosten bleiben unter ~70–80 % eines Neubaus

Als grober Richtwert (ohne Grundstück):

• Neubau EFH: ca. 3.000–4.000 €/m²
• Sanierung sinnvoll: wenn deutlich darunter

⚠️ Achtung:
Viele Sanierungen wirken anfangs günstig – explodieren aber durch:

• Überraschungen in Wänden/Böden
• neue Vorschriften
• zusätzliche Gewerke

5️⃣ Der emotionale Wert ist hoch – und akzeptiert

• Familienhaus
• besondere Lage
• Denkmalschutz (bewusst gewählt)

👉 Emotionen sind kein Fehler, aber sie sollten bewusst in die Rechnung einfließen.

Wann Abriss & Neubau oft die bessere Wahl ist

So hart es klingt: Es gibt Situationen, da ist Neubau ehrlicher, günstiger und zukunftssicherer.

1️⃣ Schlechte oder unbekannte Bausubstanz

• Setzungsrisse
• feuchte Keller ohne realistische Sanierung
• problematische Altlasten
• Holzschäden in tragenden Bauteilen

Hier wird Sanierung schnell zum unkalkulierbaren Risiko.

2️⃣ Energetischer Totalschaden

Typisch bei Häusern aus den 50er–70er Jahren:

• ungedämmte Hülle
• viele Wärmebrücken
• niedrige Deckenhöhen
• ungünstige Fensterflächen

Wenn du:

• Fassade,
• Dach,
• Keller,
• Fenster,
• Heizung,
• Elektrik,
• Sanitär

sowieso komplett anfassen musst → Neubau prüfen!

3️⃣ Grundriss passt überhaupt nicht mehr

• kleine Zimmer
• lange Flure
• kaum Tageslicht
• keine Erweiterungsmöglichkeiten

Grundrisssanierungen sind extrem teuer – oft teurer als neu bauen.

4️⃣ Sanierung erreicht kein zukunftsfähiges Niveau

Wenn du nach der Sanierung:

• immer noch hohe Vorlauftemperaturen brauchst
• keine PV sinnvoll integrieren kannst
• keine Fußbodenheizung möglich ist
• keine Luftdichtheit herstellbar ist

… dann zahlst du 30 Jahre lang höhere Betriebskosten.

5️⃣ Neubau kostet „nur“ wenig mehr – bringt aber viel mehr

Ein Neubau bietet:

• optimale Dämmung
• perfekte Heizflächen
• niedrige Vorlauftemperaturen
• PV + Wärmepumpe von Anfang an
• saubere Luftdichtheit
• moderne Elektro- & Smart-Home-Infrastruktur

➡️ Wenn der Mehrpreis überschaubar ist, gewinnt fast immer der Neubau.

Die ehrliche Kostenfalle bei Sanierungen

Viele rechnen so:

„Sanierung kostet 200.000 €, Neubau 400.000 € – klar sanieren!“

Was oft vergessen wird:

• Sanierung = Bestand + Baustelle + Überraschungen
• Neubau = klarer Leistungsumfang
• Sanierung erreicht oft nicht den gleichen Energiestandard

👉 Entscheidend ist nicht die absolute Summe, sondern: Kosten pro erreichter Qualität & Betriebskosten über 30 Jahre

Entscheidungs-Matrix (Kurzfassung)

Praxis-Faustregel

👉 Sanieren, wenn:

• Substanz gut
• Grundriss ok
• Energetisch sinnvoll aufwertbar
• Kosten klar kalkulierbar

👉 Neu bauen, wenn:

• Substanz fragwürdig
• Grundriss schlecht
• energetischer Komplettumbau nötig
• du ohnehin alles anfassen musst

Fazit: Ehrlichkeit spart am meisten Geld

Sanierung ist kein Selbstzweck – und Neubau kein Luxus.
Die richtige Entscheidung ist die, die:

• technisch Sinn macht
• wirtschaftlich tragfähig ist
• dich nicht 20 Jahre lang ärgert

➡️ Passend dazu: Dämmung-Rechner: Einsparung & Amortisation aus der Heizlast
7 Hausbau-Mythen, die dich jedes Jahr tausende Euro kosten